경매 진행시 해당 임차인(세입자)입장에서 가장 궁금한 것은 아마도 소중한 보증금을 얼마만큼 받을 수 있을 여부입니다.
100% 온전히 회수를 빠르게 이루어지면 참 좋겠지만, 막상 경매 절차에 나아가면 경매시작부터 매각 낙찰되어 배당에 이르기까지 꽤 많은 시간이 소요됩니다.
하지만 등기부상 권리를 체크하여 우선 확보할 수 있는 최우선변제금액을 미리 알 수 있습니다.
적어도 그 금액은 어느누구보다도 먼저 받을 수 있는 금원입니다.
주택임대차보호법에서 특별히 보호해주기로 정한 규정이 반영된 것으로 이해하시기 바랍니다.
주택임대차 소액보증금액이 우선 범위안에 들어와야 됩니다.
과거보다 현재에 점점 그 범위는 확대되고 있습니다.
항상 현재 기준으로 최대한 많이 범위를 인정받으면 좋겠지만, 해당 물건에 근저당권 설정 기준으로 그 인정범위는 달라질 수 있습니다.
먼저 주택임차인 소액보증금액표를 살펴보겠습니다.
| 시행일자 | 지역구분 | 소액임차보증금액 | 최우선변제금액 |
| 1984. 6 14.~1987. 11. 30. | 서울 및 직할시 | 300만원 이하 | 300만원 |
| 기타 지역 | 200만원 이하 | 200만원 | |
| 1987.12.1.~ 1990.2.18. | 서울 및 직할시 | 500만원 이하 | 500만원 |
| 기타지역 | 400만원 이하 | 400만원 | |
| 1990.2.19.~ 1995.10.18. | 서울 및 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 |
| 기타지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995.10.19.~2001.9.14. | 특별시 및 광역시 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
| 기타지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001.9.15.~2008.8.20. | 수도권 중 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 |
| 광역시(인천 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 | |
| 기타지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 | |
| 2008.8.21.~2010.7.25. | 수도권 중 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 광역시(인천 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 기타지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2010.7.26.~2013.12.31. | 서울 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 과밀억제권역 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 | |
| 광역시,안산,용인,김포,광주 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 기타지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2014.1.1.~ 2016.3.30. | 서울 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 과밀억제권역 | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시, 안산,용인,김포,광주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 기타지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 | |
| 2016.3.31.~2018.9.17. | 서울 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 과밀억제권역 | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시,세종,안산,용인,김포,광주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 기타지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2018.9.18.~2021.5.10. | 서울 | 1억1천만원 이하 | 3,700만원 |
| 과밀억제권역,세종,용인,화성 | 1억원 이하 | 3,400만원 | |
| 광역시,안산,김포,광주,파주 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 기타지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2021.5.11.~2023.2.20. | 서울 | 1억5천만원 이하 | 5,000만원 |
| 과밀억제권역,세종,용인,화성,김포 | 1억3천만원 이하 | 4,300만원 | |
| 광역시,안산,광주,파주,이천,평택 | 7천만원 이하 | 2,300만원 | |
| 기타지역 | 6천만원 이하 | 2,000만원 | |
| 2023.2.21.~현재 | 서울 | 1억6천5백만 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역,세종,용인,화성,김포 | 1억4천5백만 이하 | 4,800만원 | |
| 광역시,안산,광주,파주,이천,평택 | 8천5백만 이하 | 2,800만원 | |
| 기타지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
이 표안에 주택임차인 소액보증금 중 보호받을 수 있는 최우선변제금액을 찾을 수 있습니다.
처음 시행부터 현재까지 모두 담았습니다.
금액은 계속 증액되었습니다.
아마 앞으로도 주택임대차보호법이 개정되면 새롭게 반영된 금액은 상향될 것으로 예상됩니다.
사례별로 예시를 들어 설명을 드리며 이해가 편할 것 같습니다.
♣사례1
부산에 살고 있는 임차인은 2023.5.1.~2025.4.30. 임대차계약(보증금 7천만원)을 맺었습니다.
해당 부동산에 근저당권이 설정된 것 없습니다.
근저당권이 없다면 현재 최근 기준으로 살펴보면 됩니다.(광역시 : 8천5백만 이하)
범위안에 해당되므로 2,8000만원을 최우선변제금액으로 보호받을 수 있습니다.
♣사례2
울산에 살고 있는 임차인은 2023.5.1.~2025.4.30. 임대차계약(보증금 7천만원)을 맺었습니다.
해당 부동산에 근저당권(2020.5.1. 3천만원)이 설정되었습니다.
2020.5.1.은 2018.9.18.~2021.5.10. 기준으로 살펴보면 소액임차보증금은 6천만원 이하입니다.
범위밖에 해당되므로 최우선변제금액은 0원입니다.
♣사례3
대전에 살고 있는 임차인은 2023.5.1.~2025.4.30. 임대차계약(보증금 7천만원)을 맺었습니다.
해당 부동산에 근저당권(2017.1.1. 2천만원), 근저당권(2023.3.1. 4천만원)이 각 설정되었습니다.
2017.1.1.은 2016.3.31.~2018.9.17. 기준으로 살펴보면 소액임차보증금은 6천만원입니다.
2023.3.1.은 2023.2.21.~현재 기준으로 살펴보면 소액임차보증금은 8,500만원입니다.
이 경우 만일 2017.1.1.설정된 근저당권자가 배당시 100% 만족을 얻지 못하면 6천만원을 기준으로 봐야되지만, 100% 만족을 얻었다면 2023. 3.1. 설정된 근저당권자를 기준으로 소액임차보증금액을 살펴볼 수 있습니다.
후행 근저당권자 설정일 기준으로는 범위안에 해당되므로 2,800만원을 최우선변제금액으로 보호받을 수 있습니다.
※최우선변제금액을 받기 위한 필요 조건
체크사항 : 실제 배당할 금액에서 1/2한도내에서 배당할 수 있습니다.
(총 4,000만원에서 최우선변제금액으로 배당할 수 있는 최대한도 2,000만원입니다. 최대한도가 그 범위를 넘더라도 배당받을 수 없습니다)
①경매개시결정(압류) 전 임차인
압류 후 임차인은 그 보호를 받지 못합니다.
②전입을 배당요구종기까지 유지할 것
전입신고 후 경매사건에서 지정한 배당요구종기까지는 계속 살고 있어야 합니다.
만일 중간에 전출한 내역이 초본상 발견된다면 보호를 받지 못합니다.
배당요구종기 후에도 혹시나 하는 마음에 배당기일까지 계속 머무는 분도 많이 계십니다.
이 경우 임차권등기신청을 통해 등기부상 기입된 것을 확인 후 이사가시면 문제가 없습니다.
③배당요구종기내 권리신고 및 배당요구를 꼭 할 것
배당요구를 하지 않으면 요건을 갖추었더라도 보호받지 못합니다.
종기가 지나면 사유를 밝혀 연기신청을 할 수 있지만, 만일 연기되지 않으면 효력을 인정받지 못합니다.
배당요구를 하기 위해서는 전입신고와 더불어 확정일자 신고도 함께 있어야 가능합니다.
▶전월세계약을 맺은 임차인은 전세계약을 맺은 임차인보다 상대적으로 보증금이 낮기에 최우선변제금액 보호를 받을 확률이 높습니다. 다만 월세가 있는 경우 배당금에서 미납된 부분에 대해서는 해당 경매계에서 이체내역 등을 증빙자료를 확인합니다. 만일 미납된 부분이 있다면 그 차임만큼 공제하고 배당하게 되오니 참고바랍니다.
주택임차인 소액보증금금액표에 대해 정리해보았습니다.
도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.