경매 상계 신청 안내

✅ 경매신청채권자 기본 개념

경매신청채권자는 채무자에게 받아야 할 돈(금전채권)이 있고, 이를 강제집행할 수 있는 권리가 있다면 누구나 가능합니다.
대표적으로 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하면 임대차보증금 반환소송을 통해 판결문을 받아 강제경매를 신청할 수 있습니다.
또는 전세계약 체결 시 전세권등기를 해두었다면 별도의 판결 없이도 임의경매로 진행할 수 있습니다.

✅ 경매 진행의 현실

채권자는 보통 경매 물건이 적정 가격에 낙찰되어 자신의 채권이 100% 만족되기를 기대합니다.
그러나 현실은 그렇게 간단하지 않습니다.
경매는 진행 과정에서 배당순위가 언제든지 바뀔 수 있기 때문입니다.
예를 들어 경매 대상 부동산에 예상치 못한 세금 체납이 발생하면 조세채권이 세입자보다 우선 배당받을 수 있습니다.
그 결과, 세입자가 돌려받을 보증금이 줄어들 위험이 생깁니다.

✅ 경매 낙찰가 하락 구조

경매는 1~4회차까지 기일을 연속으로 지정해 진행됩니다.
각 기일은 대략 한 달 간격이며, 1회차는 감정평가액에서 시작하지만 유찰될 때마다 일정한 비율로 가격이 떨어집니다.

예를 들어 감정가가 2억 원이라면:

• 1차 기일: 2억 원
• 1회 유찰: 1.6억 원(20% 저감)
• 2회 유찰: 1.28억 원(다시 20% 저감)
• 3회 유찰: 1.02억 원(계속 저감)

4회차까지도 낙찰되지 않으면 다시 기일을 잡아야 하고, 저감율은 반복되어 가격은 점점 낮아집니다.
낙찰가가 낮아지면 세입자가 받아야 할 배당금도 같이 줄어들 수밖에 없습니다.

✅ 세입자의 직접 참여 전략

그래서 세입자는 낙찰가격 하락으로 보증금이 줄어드는 상황을 방지하기 위해 직접 경매에 참여할 수 있습니다.
세입자가 낙찰에 참여하면 실거주도 유지하면서 부동산 소유권까지 가져올 수 있습니다.

단, 경매 참여자는 입찰금액의 10%를 입찰보증금으로 반드시 법원에 납부해야 합니다.
예를 들어 1억3천5백만 원에 낙찰받기를 원한다면 1천3백5십만 원을 미리 걸어야 합니다.

✅ 잔금 납부와 상계신청

낙찰이 확정되면 잔금(90%)을 매각기일까지 반드시 납부해야 합니다.
하지만 세입자는 상계신청이라는 권리를 활용할 수 있습니다.
즉, 자신이 받아야 할 보증금과 잔금을 맞바꾸어 처리하는 것입니다.
이 절차를 통해 별도로 목돈을 마련하지 않고도 소유권을 이전할 수 있는 것이 큰 장점입니다.

⚠️ 상계신청 시 주의사항

상계신청은 반드시 매각허가결정 전까지 신청해야 합니다.
낙찰 후 약 7일 정도 지나면 매각허가결정이 내려지는데, 이 결정이 내려진 이후에는 상계가 불가능합니다.
따라서 상계신청서를 준비해 기한 내에 법원에 제출해야 합니다.
법원에 상계신청 사실을 의무적으로 알려야 하는 것은 아니므로, 기한을 놓치지 않도록 스스로 관리해야 합니다.

✅ 상계신청 후 후속 절차

상계신청이 인용되면 잔금을 따로 마련할 필요 없이 상계 처리됩니다.
입찰보증금(10%)과 집행비용 일부는 다시 돌려받을 수 있습니다.
그다음에는 경매계에 매각대금 완납증명원을 신청·발급받아야 합니다.

이 증명원을 바탕으로 등기소에서 소유권이전등기를 신청하게 됩니다.
등기 시에는 매각허가결정문, 주민등록초본, 건축물대장, 토지대장 등 서류가 필요하며, 등록면허세, 국민주택채권 매입, 증지 구입 등 매수인으로서의 비용도 일반 매매와 동일하게 발생합니다.

✅ 권리 말소와 등기 실무

소유권이전등기 신청 시 기존의 근저당권 등 말소해야 할 사항이 있다면 말소목록을 함께 제출해야 합니다.
이렇게 해야 등기부등본상 불필요한 권리가 깨끗이 정리됩니다.

✅ 실무 핵심 요약

✔️ 경매 신청부터 낙찰, 상계신청, 소유권이전등기까지 단계별로 꼼꼼히 준비해야 합니다.
✔️ 상계신청은 반드시 기한 내에 해야 하며, 늦으면 큰 부담이 생길 수 있습니다.
✔️ 필요하다면 전문가 도움을 받아 누락이 없도록 진행하는 것이 안전합니다.

🔑 결론

세입자가 경매에 직접 참여해 보증금을 지키고 집을 소유하는 것은 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.
다만 배당순위, 낙찰가 하락, 세금체납 등 여러 변수를 충분히 검토하고 계획을 세우는 것이 중요합니다.
마지막으로 상계신청서, 말소목록 양식 등은 미리 준비하여 기한을 놓치지 않고 제출해야 안전합니다.
경매의 복잡한 절차 속에서도 꼼꼼한 준비만이 권리를 지키는 최선의 방법입니다.

채권상계신청서.hwp

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말소목록.hwp

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