매각물건명세서의 이해

법원 경매 사이트에서 원하는 지역에 경매 물건을 검색할 수 있습니다.
그 중 매각 기일이 1주일이 남으면 경매계에서 작성한 매각물건명세서가 공개됩니다.
매각물건명세서는 경매 물건에 대해 권리 내역을 정리한 것으로 등기부등본과 함께 꼭 챙겨봐야 할 문서입니다.
 
매각물건명세서 샘플을 살펴보면서 설명드리도록 하겠습니다.

1. 사건
경매사건번호입니다.
(예 : 2024타경1001)
 
2. 매각물건번호
해당 경매사건에서 매각하는 물건 번호입니다.
한 개의 번호에 하나의 물건뿐 아니라 두 개 이상의 물건이 합해져서 일괄 매각할 수도 있습니다.
 
3. 작성일자
매각물건명세서를 최종 작성해서 결재를 올린 날짜입니다.
매각물건명세서 인터넷 공고는 매각기일 1주일전에 올리므로 7일 갭이 발생합니다.
7일 사이에 변동할 수 있는 권리는 낙찰매수희망인이 직접 챙겨봐야 합니다.
(등기부등본 매각기일까지 체크)
 
4. 담당법관(사법보좌관)
현재 판사(법관)가 아닌 사법보좌관(4급 이상 법원공무원)이 담당합니다.
 
5. 부동산 및 감정평가액, 최저매각가격의 표시
매각물건명세서와 다른 별지에 기재됩니다.
부동산 번호는 물건 갯수를 의미합니다.
(번호가 1부터 3까지인데 매각물건번호는 1이라면 1~3를 함께 일괄매각합니다)
감정평가액은 감정평가사가 조사한 물건 가치 가격이 반영됩니다.
매각 기일 1회차를 기점으로 유찰될 때마다 일정비율로 최저매각금액은 떨어집니다.
(20% 저감 반영시)

1회 매각기일	100,000,000원
2회 매각기일	80,000,000원
3회 매각기일	64,000,000원
4회 매각기일	51,000,000원

1회 : 1억  / 2회 : 0.8  / 3회 : 0.64억  / 4회 : 0.51억
 
6. 최선순위설정
이 매각물건에 등기부등본 권리상 가장 우선하는 권리입니다.
최선순위를 기준으로 향후 경매낙찰자가 인수해야 될 권리가 있는 지 검토할 수 있습니다.
사실 매우 중요한 정보입니다.
경매계에서도 부동산등기부등본을 통해 확인 후 작성합니다.
 
7. 배당요구종기
정해진 배당요구종기까지 이해관계인은 받을 채권액을 첨부서류와 함께 제출합니다.
배당요구종기가 넘어 제출한 신청은 인정하지 않습니다.
 
8. 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유기간, 차임 또는 보증금 유무, 배당요구유무, 전입신고일자 및 확정일자 
이 매각물건에 현재 지내고 있는 분의 사정을 엿볼 수 있습니다.
정보출처 구분은 총 3개입니다.
경매계에서 집행관 사무실에 현황조사명령을 통해 제출된 서류를 바탕으로 작성된 내용이 현황조사입니다.
집행관에서 이루어지는 현황조사 내용은 가장 빈약한 편입니다.
등기부등본상에 입력된 자료를 바탕으로 작성된 내용이 등기사항전부증명서입니다.
마지막으로 점유자가 직접 작성하여 법원에 제출한 서류에 따라 기재된 내용이 권리신고입니다.
위 3가지 정보를 함께 비교해서 살펴보시길 바랍니다.
작성된 내용에 따라 반영되어 기재되기에 3가지 정보출처는 항상 작성되는 건 아닙니다.
 
9.<비고>
점유자와 관련하여 특이사항이 있으면 표시됩니다.
(예 :  홍길동 임차권등기일은 0000. 0 .0. 임)
 
10. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
경매낙찰자는 대금 완납 후 소유권이전 및 말소촉탁을 합니다.
등기부등본을 깨끗하게 정리하는 단계입니다.
하지만 말소되지 않고 그대로 등기부등본에 남아있게 되는 경우가 있습니다.
경매계에서 기록 검토 후 그 내용을 기재합니다.
유의깊게 꼼꼼히 살펴봐야 할 항목입니다.
(예 : 을 8번 주택임차권등기의 임차인이 보증금을 다 배당받지 못한 잔액은 매수인이 부담해야 됨)
 
11. 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
토지와 건물이 각 매각에 따라 소유자가 달라지는 발생하는 사례가 대표적입니다.
(예 : 법정지상권)
 
12. 비고란
이 매각물건과 관련하여 특이사항을 고지합니다.
공란인 경우가 많은만큼 놓치기 쉬우니 잘 살펴보시기 바랍니다.
 
※정리
경매를 통해 현 시세보다 싸게 물건을 살 수 있는 큰 매력이 있습니다.
다만 일반 매매와는 달리 해당 부동산의 속 사정을 사실 알기 어렵습니다.
미리 집 안을 방문하여 둘러보는 것도 제약이 따릅니다.
근처에 직접 방문하여 주변을 둘러볼 수 밖에 없습니다.
그러기에 매각물건명세서는 경매 참여에 있어서 소중한 정보입니다.
하루에도 갑자기 예상치못한 권리변동은 언제든지 발생할 수 있으니 등기부등본도 수시로 체크하는 습관을 가지시길 바랍니다.
 
법원경매사이트에 들어가면 매각물건명세서외에도 현황조사서 및 감정평가서도 공개되니 참고하심 되겠습니다.
경매 입찰에 도움되시길 바랍니다.
감사합니다.