채권상계신청서

경매신청채권자는 채무자에게 받아야 할 금원이 있고 강제집행할 수 있는 권리가 있으면 누구나 가능합니다.

 

세입자의 경우 전세보증금을 반납받지 못해 임대차보증금 반환소송을 통해 판결문을 통해 강제경매를 넣을 수도 있고

미리 설정한 전세권등기에 따라 임의경매를 진행할 수도 있습니다.

 

채권자 입장에서는 가능한 얼른 경매 물건이 제 값을 인정받고 매각되어 100% 채권만족이 되길 바랍니다.

하지만 막상 경매가 진행되면 마음처럼 쉽게 풀리지 않습니다.

배당순위는 예상치 못하게 언제든지 뒤바뀔 수 있습니다.

예를 들어 경매물건에 대한 조세가 뜻하지 않게 과도하게 발생하여 체납신고가 들어오면 법정기일에 선후를 따져 세입자보다 먼저 받아갈 수 있습니다.

 

그리고 생각만큼 그 경매물건에 대해 낙찰 관심이 떨어져서 유찰이 되는 것도 고려해야 합니다.

통상 1~4회 기일을 한 번에 지정하는데 한 달 간격으로 이어집니다.

1회 기일은 감정평가액에서 시작하지만, 1번 유찰될 때마다 일정한 저감율이 반영되어 경매예정가는 낮아집니다.

 

(20% 저감율 적용시 2억 물건에 대한 가격 변화)

1차 : 2억

2차 : 2억×0.8=1.6억

3차 : 1.6억×0.8=1.28억

4차 : 1.28억×0.8=1.02억

 

4차 기일까지 다 진행되었는데도 불구하고 낙찰되지 않았다면 다시 새로운 기일(1~4차)을 잡습니다.

저감율은 계속 반영되기에 가격은 하염없이 낮아지게 마련입니다.

 

시간은 흐르기만 하고 낙찰가격이 떨어져서 배당받을 금액은 점점 낮아지면 경매신청채권자이면서 세입자의 입장에서

어차피 계속 실거주해야는데 보증금마다 싸게 매수하려는 생각을 가질 수 있습니다.

 

경매신청채권자도 낙찰에 참여할 수 있습니다.

 

※관련 사례

세입자는 2억 보증금을 받아야 되는데 가격이 3차까지 진행되어 1.28억까지 떨어질 상황에 처하자 경매에 직접 참여하여 매수하기로 마음을 먹었습니다. 3차 기일에 1.35억에 최고가매수인으로 경매신청채권자(임차인)이 낙찰을 받았습니다.

경매입찰참가시 낙찰희망가격에 1/10(10%) 보증금은 필수 납부 사항입니다.

1350만원을 마련하여 보증금을 법원에 걸어두었습니다.

나머지 90% 금액인 1억2150만원을 경매법원에서 지정한 납부기한까지 내야되는 데 절차이지만,

매각기일로부터 매각허가결정을 하기 전까지 낙찰자는 상계신청을 할 수 있습니다.

기간 준수가 매우 중요합니다

낙찰 후 7일뒤 매각허가결정을 내립니다.

매각허가결정이 내린 후에는 상계신청을 받아 주지 않습니다.

(매각결정기일이 끝날 때까지 상계신청을 할 수 있는 종기는 매각허가결정입니다.)

 

세입자가 만일 매각허가결정일 전에 상계신청을 하여 허가를 받으면 별도 1억 2150만원 목돈을 마련할 필요가 없습니다.

원래 세입자가 받아야 할 될 금액 2억원과 90% 잔금 1억 2150만원을 서로 상계처리할 수 있습니다.

 

그 후 경매법원에서 지정된 기일에 출석하여 혹시 세입자가 추가로 납부해야 할 금원이 있는 지 확인합니다.

보통은 세입자가 추가로 납부해야 할 금원은 없습니다.

신청채권자는 집행비용을 지급받기 위한 출급명령서를 발급받아 일부 금원을 되찾습니다.(10% 보증금도 포함)

 

이제 남은 절차는 부동산등기부상 세입자의 소유로 바꾸어야 합니다.

(소유권 이전 등기)

 

담당경매계에 방문하여 매각대금완납증명원을 신청하여 발급받습니다.

소유권이전등기신청을 하면서 말소해야 할 사항이 있으면 이전과 함께 신청해야 합니다.

집 매수시 동일하게 증지, 국민주택채권, 등록면허세는 동일하게 납부하고 영수증도 첨부해야 합니다.

그 외 매각허가결정문, 건축물대장, 토지대장, 주민등록초본 등 여러가지가 있으니 참고하시길 바랍니다.

 

상계신청은 낙찰매수인이 신청할 수 있는 권리이지만 경매법원에 고지해줘야 되는 의무는 없습니다.

신청할 수 있는 기간이 짧아 자칫 놓칠 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

상계신청서 및 말소목록 양식을 함께 첨부해드립니다.

감사합니다.

채권상계신청서.hwp

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말소목록.hwp

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