최선순위 전세권에 의한 임의경매 입찰시 주의사항

임대차계약을 맺으면서 임차인(세입자)는 임대인(집주인)의 동의를 받아 전세권을 설정할 수 있습니다.
전세권은 임대차계약에 대한 내용을 해당 물건 등기부등본에 기입함으로써 공시하고, 향후 계약 종료 후 보증금 미반환시 전세권에 의하여 곧바로 경매를 실행할 수 있는 집행력도 발휘합니다.
물론 전세권설정시 드는 비용은 임차인이 별도 부담해야됩니다. 만일 경우를 대비한 보험으로 여기시면 됩니다.
전세권설정하였더라도 세입자는 임차인의 지위도 당연히 가집니다.
전입신고 및 확정일자도 부여받음으로써 전세권자와 임차인의 지위를 동시에 가집니다.
전세권에 의한 임의경매 진행시 경매신청채권자인 전세권자는 해당 물건에 대해 등기부상 최우선적으로 배당받을 수 있는 지 여부에 따라 큰 차이가 있습니다.
전세권에 의하여 임의경매를 신청하면 향후 낙찰되어 받은 대금에 의하여 배당을 받을 경우, 전세권은 말소하게 됩니다.
이 때 전세권자가 온전히 받아야 할 임차보증금이 100% 충족여부를 불문하고 말소됩니다.
 
등기부상 전세권자가 가장 먼저 등재되어 최우선적 지위를 가지더라도 전세권에 의한 임의경매는 배당요구를 한 것으로 간주하기에 경매절차를 통해 말소하게 됩니다.
 
하지만 임차인으로써 가지는 권리도 함께 말소하게 될까요?
이 부분에 대해 신중한 접근이 필요합니다.
 
현재 실제 진행되는 사례를 통해 설명을 드리겠습니다.
 
※전주지방법원 2022타경1201
경매 기일 내역은 아래와 같습니다.

2022년 8월부터 첫 매각이 진행되면서 수차례 매각이 진행되었습니다.
특이한 점은 그 사이 무려 4차례나 낙찰이 되고, 매각허가결정이 났음에도 불구하고 대금을 미납하여 계속 경매가 진행중입니다.
2024. 12. 2. 매각기일이 예정되어 있습니다.
그 사이 최저매각가격은 145,000,000원에서 5,851,000원까지 떨어졌습니다.
현재 예정된 최저매각가격으로만 살펴본다면 대단히 싼 가격에 경매가 진행인 것으로 보입니다.
하지만 그 동안 4차례 낙찰되었음에도 대금을 납부하지 않은 것에 대해 의구심을 가져봐야 합니다.
 

낙찰자는 매각허가에 대한 이의신청서나 취소신청을 통해 구제받고 싶은 시도도 한 것으로 보입니다.
하지만 그 신청은 받아지지 않은 것으로보이며, 매수보증금은 몰취되었을 것으로 사료됩니다.
최근 입찰결과는 2024. 9. 2. 15,000,000원으로 낙찰되었습니다.
아마 재매각이므로 매수신청보증금 20%(3,000,000원)을 납입하였지만 미납하였습니다.
 
위 경매신청채권자는 전세권자입니다.
그리고 등기부상 최선순위 전세권자입니다.(가장 등기부상 배당받을 수 있는 권리가 우선합니다)
그리고 신청채권자는 경매계에 별도 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였습니다.
(임차인으로써 권리도 함께 행사하였습니다)
 
아마 매각물건명세서상에 말소되지 않고 매수자(낙찰자)가 인수해야 될 권리는 없을 것입니다.
왜냐하면 전세권에 의해 임의경매 신청은 배당요구한 것으로 간주하기에 경매절차를 통해 향후 말소하게 됩니다.
하지만 등기부상 기재되어 있지 않지만, 임차인의 권리 중 대항력은 여전히 살아있습니다.
즉 전입신고가 유효하고 현 경매절차까지 여전히 그 요건을 유지하고 있다면 경매절차를 통해 받을 배당금이 임차보증금에 100% 만족하지 않을 경우, 임차인은 계속 그 소재지에서 머물 수 있습니다.
낙찰자가 직접 실거주로 들어오고 싶거나 새로운 세입자를 받고 싶다면 기존 임차인(전세권자)가 퇴거해야 겠지만 대항력을 주장함으로써 그 권리를 행사할 수 없게 됩니다.
만일 그 세입자를 내보내고 싶다면, 임차보증금 100% 만족할 수 있도록 부족분을 낙찰자가 부담해야 되는 리스크가 발생합니다.
 
★낙찰자의 실수
아마도 위 물건에 입찰하여 낙찰받은 분은 전세권은 경매절차를 통해 말소되니 신청채권자(임차인)은 임차보증금이 100% 만족하지 못하더라도 당연히 내보낼 수 있다고 생각하였을 것으로 보입니다.
하지만 낙찰 후 자세한 사정을 경매계에 문의해보니 최선순위 임차인의 대항력이 여전히 존재하였음을 인지하게 되었고, 잔금 대금 납부를 포기하였습니다.
가격은 떨어질수록 매력적이니 4차례나 낙찰이 발생했지만 여전히 배당절차에 나아가지 못하고 있습니다.
 
2024. 12. 2. 매각기일에 입찰하여 만일 6,000,000원에 낙찰이 되더라도 나머지 보증금 중 부족분 139,000,000원을 다 받을 때까지 신청채권자는 임차인의 대항력을 주장하며 버틸 수 있습니다.
 
경매물건이 수차례 유찰되고 최저매각가격이 지나치게 싼 경우에는 그만한 이유가 있습니다.
꼼꼼히 살펴보시고 입찰에 참여하시길 바라겠습니다.
최선순위 전세권에 의한 임의경매 입찰시 주의사항에 대해 살펴보았습니다.
감사합니다.