매각불허가결정 사유

매각기일에 입찰이 마치고 최고가신고매수인이 나타나면 매각결과는 "낙찰"입니다.
해당 경매 물건을 내가 사겠다고 가장 높은 가격을 쓴 사람이 나타났습니다.
다만 매각기일로부터 7일 뒤 해당 입찰결과에 대해 매각을 허가할지 여부를 심사하게 됩니다.
이 기일은 매각결정기일이라고 합니다.
매각허부결정을 통해 확정되면 매수인은 대금납부를 통해 잔금을 완납하면 법적으로 새로운 소유자가 되는 만큼, 경매계에서 매우 중요한 단계인만큼 엄격히 심사를 합니다.
대체로 낙찰이 되었을 때 대부분은 매각허가결정을 하는 편이지만, 예외적으로 매각불허가결정을 하는 경우도 있습니다.
그리고 낙찰을 받은 자가 향후 해당 경매기록을 열람을 통해 새롭게 인지하게 된 부분이 있으면 낙찰을 받고 싶지 않아 불허가신청을 하기도 합니다. 통상 채무자 겸 소유자는 낙찰이 되면 매각허가될 염려가 있으면 이의사유를 밝혀 불허가결정을 촉구를 구하는 편입니다.
매각불허가결정을 할 수 있는 사유는 어떠한 부분이 있는지 살펴보겠습니다.
 
1. 매각불허가 사유
(1) 이해관계인의 이의가 정당하다고 인정한 때
이해관계인은 민사집행법 제121조에 규정된 열거된 이의 사유에 따라 매각허가에 대한 이의를 신청할 수 있습니다.
이의신청서 접수 시 별도의 비용은 발생하지 않습니다.(인지, 송달료 ×)
 
1호 : 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
매각기일공고에 중대한 흠이 있는 경우, 매각기일을 이해관계인에게 통지를 하지 않은 경우, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우, 매각허가결정에 대한 항고심 재판 중 경매부동산의 일부가 수용된 경우, 집행취소·정지서류가 제출된 경우, 대금지급기한의 통지를 하지 않은 채 대금미납을 이유로 재매각을 명한 경우 등
 
2호 : 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
제한능력자·재매각에서 전 매수인·채무자·농지매각에서 농지취득자격증명을 받지 않은 자 등이 매수 신고한 경우 등
채무자 본인은 입찰에 참여할 수 없지만, 대리인으로서 입찰에 참여는 가능합니다.
(예 : 채무자의 가족이 입찰에 참여할 때 대리인으로서 채무자 본인이 참여한 경우)
 
3호 : 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
(예 : 채무자가 다른 사람의 명의를 빌려 매수신고한 경우)
 
4호 : 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108호 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
(예 : 다른 사람의 매수신청을 방해하거나 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 자 또는 위와 같은 행위를 교사한 자, 입찰방해죄 등으로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 않는 자가 매수신고한 경우 등)
 
5호 : 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
(예 : 토지경매에서 그 지상수목의 평가액을 누락한 경우, 최선순위근저당권보다 먼저 전입신고된 임차인의 주민등록의 기재를 매각물건명세서에 누락한 경우 등)
 
6호 : 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
(예 : 부동산에 물리적 훼손이 없더라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정을 받았으나 그 후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 해당 권리의 대항력이 존속하는 변경된 경우 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동된 경우)
(예 : 1순위 근저당권, 2순위 대항력 있는 임차인이 있는 데 1순위 근저당권이 말소되어 임차권의 대항력이 존속하게 된 경우)
만일 낙찰을 받았는 데 그 집에 누수가 발생한 사실은 6호 사유에 해당될까요?
판례는 누수발생사실만으로는 매각불허가할 사유는 아니라고 판시하고 있습니다.
 
7호 : 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
매각기일에서 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하지 않은 경우
(예 : 착오로 최고가매수신고인이 입찰표를 작성하면서 실수로 '0'을 하나 더 넣더라도 매각허가에 대한 이의사유 ×)
 
매각허가에 대한 이의는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못합니다.(민사집행법 제122조)
(예 : 남을 가망이 없을 경우 경매절차취소는 압류채권자나 우선채권자의 보호를 위한 것이므로 채무자나 소유자는 이의를 할 수 없고, 다른 이해관계인에게 매각기일의 통지가 없었음을 이유로 이의를 할 수 없습니다)
다만 채무자에 대한 경매개시결정의 송달 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없으므로 채무자가 아닌 다른 이해관계인도 그 송달하자를 이유로 이의를 할 수 있습니다.
 
이의신청이 정당하고 인정한 때에는 매각불허가결정을 합니다. 이의가 인정되지 않을 경우 별도 불복 절차는 없고, 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 통해 다툴 수 있습니다.
 
(2) 직권불허가
이해관계인의 이의가 없더라도 민사집행법 제121조 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 않습니다.
다만, 2호 또는 3호의 경우 그 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 않을 경우에 한합니다.
(예 : 법정대리인의 추인○, 농지경매에서 농지취득자격증명 제출 등으로 흠이 없어진 경우)
 
(3) 과잉매각
수개의 부동산을 매각하는 경우 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 않습니다. 이때 모든 채권자는 신청채권자 및 그에 우선하는 채권자와 그와 동순위로 배당받을 채권자, 이중압류채권자 등을 포함합니다. 하지만 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않습니다.
만일 과잉매각일 경우 채무자는 특정 부동산을 매각할 것을 지정할 수 있습니다. 그 지정은 서면으로 매각허가결정 선고 시까지 하여야 합니다. 채무자의 지정이 없다면 법원이 자유재량으로 선택할 수 있고, 과잉매각금지를 위반하여 매각허가결정을 하였다면 그로 인해 불이익을 받게 되는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.
 
(4) 집행정지결정정본이 제출된 경우
집행정지결정정본이 매각실시 전에 제출되면 매각기일을 변경하고, 매각기일 후 매각허부결정 전에 제출되면 매각불허가결정을 하여야 합니다.
매각허가결정이 있는 뒤에 제출된 경우 효력자체를 저지하는 효력은 없으므로 매각허가결정은 그대로 확정됩니다.
채무자는 확정 전이면 즉시항고를 제기하여 매각의 불허를 구해야 합니다.
확정 후 집행법원이 대금지급기한을 정한 때에는 채무자는 대금납부 전까지 집행에 관한 이의로써 그 시정을 구할 수 있습니다. 매수인은 대금납부 시까지 낙찰받은 허가결정을 취소를 구하고 납입한 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
실무적으로 확정 후 집행정지결정이 제출된 경우 대금납부기한을 정하지 않고 진행을 정지합니다. 매수인에게는 유선 연락을 취해 사정을 얘기하고, 대금납부 시까지 허가결정을 취소를 구할 수 있음을 고지합니다.
 
2. 매각불허가결정의 확정
매수신고인은 매수보증금을 반환받을 수 있습니다.
매각불허가사유가 종국적인 경우에는 경매신청을 취소 및 기각 후 말소촉탁을 합니다.
종국적이지 않은 경우 그 흠을 제거되면 다시 새매각절차에 나아가게 됩니다.
과잉매각의 경우 일부 부동산에 대하여 매각불허가결정을 한 때에는 그 결정이 확정되더라도 나머지 부동산에 대하여 대금납부 시까지 기다렸다가 대금납부가 있으면 경매개시결정의 말소촉탁을 합니다.
 
3. 매각불허가결정을 구하기 위한 검토
최고가매수인(낙찰자)은 낙찰 후 매각허부결정일까지 7일의 시간이 있습니다.
미리 담당경매계와 협의하여 해당 경매물건에 대한 기록열람절차를 통해 매각물건명세서 작성에 나타나지 않았지만 중요한 부분이 누락되었는지 체크해 보시기 바랍니다. 경매계에서 직권으로 검토하겠지만, 낙찰자 또한 관심을 기울이는 정성이 필요할 것으로 사료됩니다. 매각허부결정 후에도 취소를 구할 수 있는 즉시항고 제도가 마련되어 있지만, 늦게 신청할수록 그 결과를 뒤집기는 현실적으로 힘듭니다.
 
매각불허가 결정에 대하여 살펴보았습니다.
감사합니다.