배당받기 위한 임차인 전입 요건

※경매를 당한 임차인(세입자)에서 궁금한 대표적인 사항이 정리해보겠습니다.
1. 배당 때 임차보증금은 온전하게 잘 돌려받을 수 있을까요?
2. 혹시 중간에 집을 비우면 배당금을 못 받을 수도 있다는데 언제까지 전입을 유지해야 하나요?
3. 경매가 들어오면 임차인으로써 무엇을 해야 하나요?
 
대략적으로 위 3가지가 가장 많이 궁금해 하시는 사항 같습니다.
3가지 중 2번에 대해 상세히 살펴보도록 하겠습니다.
먼저 대표적인 궁금 사항에 대한 답을 간략히 정리해보겠습니다.
①번: 경매 진행초기 단계에는 배당금으로 보증금을 얼마나 받을 수 있을 지 정확히 가늠하기 힘듭니다.
물건이 매각되어 낙찰인이 대금까지 다 완납하면 경매법원에서 배당기일을 지정하여 임차인에게 통지합니다.
그 통지서에 배당기일날짜, 장소가 적혀 있습니다. 배당기일 약 7일전에 경매법원에 유선으로 문의하는 게 가장 정확합니다.
②번: 경매가 들어온 것을 알았을 때 쉽사리 중간에 집을 빼시면 안됩니다. 특히 전출신고는 금물입니다.
배당요구종기 후에는 전출을 할 수 있지만, 먼저 경매담당계에 확인 연락도 해보시기 바랍니다.
③번: 경매가 접수되면 임차인은 배당요구종기일까지 반드시 권리신고 및 배당요구신청서를 제출해야 합니다.
제출하지 않은 임차인은 향후 배당받을 수 있는 권리를 얻지 못하는 불상사가 발생할 수도 있습니다.
 
◈사례1
경매가 들어온 것을 뒤늦게 알았습니다. 사회초년생이라 경매가 들어오기 전부터 실거주를 했지만 전입신고를 아직하지 않았습니다. 지금이라도 전입신고를 해야 할까요?
☞늦더라도 최대한 빨리 전입신고를 해야 합니다. 그리고 확정일자도 함께 갖추어야 의미가 있습니다.
그래야 후순위로써 배당받을 수 있는 권리가 발생합니다.
향후 배당순위가 어떻게 될 지 모르기에 꼭 전입 및 확정일자를 갖추고 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구신청를 하시기 바랍니다.
 
◈사례2
경매가 들어오기전부터 전입신고를 하고 실거주로 지내는 경우, 경매신청채권자에 대해 대항력을 발휘할 수 있을까요?
행여 배당금을 다 받지 못한다면 나머지 잔금을 다 받을 때까지 대항력을 주장하고 싶습니다.
☞최선순위 권리 기준을 살펴봐야 합니다.
대항력은 압류(경매개시)당시 부동산등기부상 가장 빠른 권리설정일자를 체크해야 합니다.
만일 경매개시결정은 2025. 2. 1.이고, 전입일자는 2024. 10. 1.로써 앞서지만 해당 부동산에 근저당권설정일이 2023. 12. 1.인 경우 향후 낙찰자에 대하여 대항할 수 없습니다
대항할 수 없다는 의미는 낙찰자의 명도 요구에 임하지 않으면 강제로 짐을 비우게 할 수도 있다는 뜻입니다.
 
◈사례3
임차권등기를 미리 신청하여 결정을 받았습니다. 그 후 경매개시가 진행되어 안내문을 받게 되었습니다.
현재 다른 곳으로 이미 이사를 한 상태입니다(전출신고도 마침) 배당 시 임차보증금을 보호받지 못할까봐 걱정됩니다.
☞경매개시결정 전에 임차권등기를 한 경우는 별도 권리신고 및 배당요구신청를 하지 않더라도 배당받을 수 있습니다.
등기부상 등재된 권리가 배당받을 수 있는 권리를 지켜줍니다.
주민등록표초본상 이미 타지로 전출신고를 하였더라도 괜찮습니다.
예를 들어 2024. 5. 6. 임차권등기를 되었고, 경매개시결정이 2024. 6. 6.진행되었습니다. 2024. 5. 30. 타지로 이사가는 바람에 뒤늦게 경매가 들어온 것을 알게 되었고 이미 배당요구종기(2024. 9. 2.)이 도과되어 더 이상 권리신고 및 배당요구신청서를 접수하기 힘든 상황입니다. 하지만 경매개시결정 전에 이미 임차권등기를 한 자는 배당을 받을 수 있는 권원은 여전히 유지됩니다.
반대로 경매개시결정 후에 임차권등기를 한 자는 반드시 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구신청서를 접수하지 않으면 배당금을 받을 수 없으니 유의바랍니다.
 
◈사례4
주택임대차보호법상 최우선소액임차보증금을 갖춘 세입자입니다.(예 : 보증금 2,000만원 중 2,000만원을 모두 보장받을 경우) 이 때도 경매법원에 권리신고 및 배당요구신청서를 제출해야 할까요?
☞배당요구종기까지 반드시 권리신고 및 배당요구신청서를 제출해야 합니다.
그리고 전입일자가 경매개시 전에 하였고, 배당요구종기일까지 유지를 하는 것도 함께 갖추어야 합니다.
소액임차보증금이 배당요구종기일전에 배당요구신청도 하였지만, 전입일자를 늦게 신고하여 경매개시 후에 하였다면 소액임차보증금을 우선 보장받을 수 없습니다. 이 때 확정일자가 있다면 확정일자로써 배당을 받을 수 있습니다.
 
◈사례5
경매가 진행되면서 절차가 오래 걸립니다. 당장 보증금은 받지 못하더라도 우선 이사를 가고 향후 배당금을 받고 싶습니다.
이럴 때 임차권등기신청을 꼭 해야 할까요?
☞임차권등기신청은 선택사항입니다.
계약종료 후 임차권등기가 기입된 것을 확인하고 이사를 가셔도 되고, 배당요구종기일전에 권리신고 및 배당요구신청서를 접수하였고 현재 이미 배당요구종기일이 경과되었다면, 바로 이사를 가셔도 좋습니다.
이사 가기 전에 해당 경매계에 문의해서 확인해보는 것도 좋은 방법니다.
이사 가시고 향후 경매절차 안내를 받기 위해 새주소를 경매법원에 신고하시기 바랍니다.
 
◈사례6
임대차계약을 가족을 위해 대신 임차인으로써 작성하였고, 저는 전입신고를 하지 않았습니다.
가족이 전입신고를 마치고 실거주 중인데 경매가 접수되었습니다.
이 경우 저는 전입유지(대항력)을 인정받을 수 있을까요?
☞임차인 본인이 직접 거주하지 않더라도 동거가족(배우자, 자, 직계족속 등)이 거주하는 것이 확인된다면 전입유지를 인정받을 수 있습니다. 이 때 소명자료로써 주민등록등본, 가족관계증명서를 해당 경매계에 제출해야 합니다.
 
위 사례 외에도 임차인 전입과 관련하여 다양한 사례는 많습니다.
그 중 자주 궁금해 하는 사항을 정리해서 답을 적었으니 경매임차인 권리를 잘 지키시길 바라겠습니다.
감사합니다.