부동산 인도명령 신청 절차

부동산 인도명령 절차 총정리｜낙찰 후 점유 회복을 위한 실무 가이드

부동산 경매를 통해 낙찰을 받은 매수인은 대금까지 완납하면 명실상부한 새로운 소유자가 됩니다. 하지만 기존 거주자(채무자나 임차인 등)가 임의로 퇴거하지 않고 버티는 경우가 종종 발생하는데요. 이때 매수인이 정당하게 부동산을 인도받기 위한 법적 수단이 바로 **‘부동산 인도명령’**입니다.

이는 경매절차의 일환으로 집행법원에 신청하는 간이하고 신속한 절차이며, 일반 민사소송에 비해 시간과 비용이 적게 드는 장점이 있습니다. 이 글에서는 인도명령의 신청 요건부터 집행, 불복절차까지 실제 실무에 필요한 내용을 정리해보았습니다.

1. 인도명령 신청의 주체와 대상

(1) 신청인

부동산을 낙찰받은 매수인 또는 매수인의 상속인이 인도명령을 신청할 수 있습니다. 중요한 점은 매수인이 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 매각대금만 완납했다면 신청이 가능하다는 점입니다. 일반승계인(예: 상속인)의 경우, 인도명령이 내려진 이후 승계집행문을 부여받아 집행 절차에 참여할 수 있습니다.

(2) 상대방

신청의 상대방은 해당 부동산의 채무자, 소유자, 점유자가 될 수 있습니다. 채무자는 경매개시결정에 기재된 자를 의미하며, 그 상속인도 포함됩니다. 한편, 세입자(임차인)인 경우는 조금 더 복잡한데요. 주택임대차보호법상 보증금 중 배당을 받지 못한 금액이 있는 경우, 여전히 점유권을 주장할 수 있기 때문에 단순 인도명령으로는 곧바로 퇴거시키기 어려울 수 있습니다.

2. 신청 요건과 준비서류

인도명령은 서면으로 신청하며, 다음과 같은 비용과 요건을 갖추어야 합니다.

• 인지대: 1,000원
• 송달료: 당사자 수 × 16,500원(3회분 기준)
• 사건번호: 일반적으로 ‘타인’ 사건으로 부여
• 신청기한: 매각대금 완납일로부터 6개월 이내

실무상으로는 대금을 완납하는 당일에 동시에 인도명령을 신청하는 것이 일반적입니다. 신청서에는 점유자 현황을 명확히 기재하고, 관련 부동산 등기사항증명서 및 매각허가결정문 등 필요한 서류를 첨부해야 합니다.

3. 관할법원

신청은 부동산 경매사건이 진행되었거나 종결된 집행법원에 합니다. 즉, 경매를 담당한 동일한 법원에 인도명령을 신청하면 됩니다.

4. 심리 절차 및 결정

인도명령 신청은 서면으로 이루어지며, 법원은 신청서를 접수한 후 상대방에게 진술 기회를 제공하기 위해 심문서를 송달합니다. 이는 특히 채무자 외의 점유자(예: 임차인)가 있는 경우 필수 절차입니다.

신청인은 상대방이 부동산을 점유하고 있다는 점만 소명하면 되고, 그 점유에 대항할 수 있는 권원이 있는지에 대한 입증은 상대방의 몫입니다. 이후 법원은 서면 또는 간단한 심리를 거쳐 인도명령에 대해 **결정(재판)**을 내립니다.

5. 재판의 결과 및 강제집행

법원은 인도명령 신청을 인용, 기각, 각하 중 하나로 결정합니다.

• 각하: 신청이 부적법한 경우(예: 6개월 초과 등)
• 기각: 신청이 이유 없을 경우
• 인용: 피신청인에게 부동산을 인도하라는 결정

주문에는 “피신청인은 신청인에게 별지 기재 부동산을 인도하라”는 문구가 명시됩니다. 결정이 고지되는 즉시 집행력이 발생하므로, 상대방이 불복해도 그 자체로는 집행을 막을 수 없습니다.

매수인은 인도명령결정 정본을 받은 후 법원으로부터 집행문을 부여받고, 관할 집행관 사무실에 강제인도를 요청하여 실제 점유 회복에 나설 수 있습니다.

6. 불복 및 즉시항고 절차

피신청인은 인도명령 결정에 대해 **즉시항고(1주일 이내)**를 제기할 수 있습니다. 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 따로 제출해야 합니다.

주의할 점은, 즉시항고가 제기되더라도 인도명령의 효력이나 강제집행은 자동으로 정지되지 않는다는 것입니다. 즉시항고에 따라 집행을 막기 위해서는 항고법원에 **잠정적 강제집행정지 처분(가처분)**을 별도로 요청해야 합니다. 단, 이 역시 법원이 직권으로 판단하는 사안으로 당사자가 반드시 신청할 수 있는 권리가 인정되는 것은 아닙니다.

마무리 요약

• 부동산 경매에서 낙찰 후 대금 완납만 하면 인도명령 신청이 가능
• 6개월 이내 신청해야 하며, 집행법원에 서면 제출
• 세입자 등 점유자가 대항력 있는 권리를 주장하는 경우에는 주의 필요
• 인도명령 결정 후 집행문을 부여받아 강제집행 가능
• 즉시항고를 하더라도 집행은 정지되지 않음

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절차를 숙지하고 기한 내 정확히 신청하여, 불필요한 소송 없이 점유를 회복하시기 바랍니다.

 

📎 부동산 인도명령신청서 서식 다운로드 (양식 첨부)

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