경매 세입자 보증금 문의

 ※경매와 세입자 보증금
전세나 월세를 내면서 지내는 동안 나의 소중한 보증금이 안전하게 유지되길 바랍니다.
갑자기 경매가 진행된다는 통지를 받게되면 너무나도 놀랍고 걱정됩니다.
제일 먼저 떠오르는 것이 나의 보증금은 온전히 반환받을 수 있을지 여부입니다.
그와 관련하여 세입자분께서 챙겨보셔야 할 부분을 정리해 보았습니다.
 
1. 권리신고 및 배당요구신청
등기부등본상 등재되지 않은 세입자라면 경매계에서 정한 배당요구종기안에 꼭 권리신고 및 배당요구신청을 하시길 바랍니다.
배당요구종기가 지나고 신청 시 부득이한 사정을 밝히면 그 기간을 연기해주기도 하지만 받아들여지지 않는다면 보증금 반환 보호를 받을 수 없습니다.
임차권등기나 전세권설정등기와 같은 신청을 하지 않는 세입자라면 등기부등본상 그 권리가 등재되어 있지 않습니다.
 
우편, 방문, 전자접수(전자소송홈페이지)를 통해 신청할 수 있습니다.
필수 첨부서류는 계약서사본, 확정일자 증명원, 주민등록표초본, 신분증입니다.
계약서원본 지참시 경매부서에서 복사해서 낼 수 있으니 참고바랍니다.
 
만일 계약을 2번 이상 한 적이 있다면 최근 계약서뿐 아니라 예전의 계약서까지 모두 챙기셔야 됩니다.
그리고 확정일자는 빠를수록 보호받을 수 있으니 예전 확정일자도 꼭 준비하시길 바랍니다.
 
보증금을 증액하여 재계약을 할 경우 그 증액분에 대해서는 예전 보증금과 별도로 나누어서 배당심사를 받습니다.
 
2. 최우선변제금액의 한도
보증금액에 따라 최우선으로 보호받을 수 있는 한도는 지역에 따라 다릅니다.
그리고 이미 근저당권이 설정된 곳에 계약 후 들어갔다면 근저당권 설정시기에 따라 보호받을 수 있는 최우선변제 금액 한도도 달라집니다.
 
주택임대차보호법 시행령(현재 기준)
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
 
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원
 
2023. 2. 21. 임대차계약이 진행중일 경우에도 적용됩니다.
2023. 2. 21. 전에 임대차계약이 이미 종료된 경우에는 개정 전 규정에 따라 우선변제 받을 수 있는 범위가 정해집니다.
 
2021. 5. 11. 개정된 규정을 받게 됩니다.
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 
1. 서울특별시: 1억5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원
4. 그 밖의 지역: 6천만원

☆사례 예시

부산 소재 집합건물에 이미 근저당권이 5억이 호실마다 공동담보 설정되었습니다.

101호는 보증금 8천만원을 2021. 3. 2.~2023. 3. 1.까지 임대차 계약을 체결했습니다
201호는 보증금 8천만원을 2018. 3. 2. ~2020. 3. 1.까지 임대차 계약을 체결했습니다.
같은 보증금액이지만 101호는 우선변제 받을 수 있는 범위(8,500만원)안에 적용을 받지만,
201호는 개정 전 규정 적용을 받아 우선변제 받을 수 있는 범위(7,000만원)를 벗어나서 보호받을 수 없습니다.
 
같은 보증금액이라도 계약 시기에 따라 우선변제받을 수 있는 범위는 달리 적용될 수 있습니다.
 
임대차 계약을 맺는 분은 계약 전 등기부등본 열람을 통해 근저당 설정 여부와 함께 그 금액과 설정시기도 꼭 체크해보시길 바랍니다. 혹시 경매가 들어오더라도 최우선변제 보호를 받을 수 있는 한도내에서 보증금을 낮추면서 월세를 내는 것도 고려해볼만 하겠습니다.
 
3. 세입자 월세 납입 의무
경매가 걸린 것을 알게 된 세입자는 보증금 반환여부도 불투명한데 월세를 내는 걸 꺼릴 수 밖에 없습니다.
경매가 접수 후 매각되어 배당되기까지 적어도 수개월이 걸립니다.
그 동안 전월세 계약을 체결한 세입자는 월세를 현 집주인에게 안 내도 괜찮을까요?
경매 여부와 상관없이 임대차계약은 여전히 유효하기에 세입자는 집주인에게 월세를 내는 것이 맞습니다.
향후 경매 배당을 앞두고 경매계에서 월세 계약을 맺은 세입자에 대해서 이 부분에 대한 조사를 합니다.
이에 대한 소명으로 월세를 이체한 내역 등을 요구하는 편입니다.
만일 월세를 내지 않은 부분에 대해서는 그만큼 원래 받아야 할 배당액에서 공제하게 되오니 참고바랍니다.
월세 지급 여부에 대한 특별한 소명이 없어 경매계에서 공제하지 않고 보증금 전액 범위내에서 배당액을 책정할 수도 있지만 배당기일에 출석한 이해관계인(다른 채권자)가 이 부분에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.
 
4. 낙찰자와 세입자의 관계
경매 낙찰을 받고 잔금까지 모두 납부하게 되면 낙찰자는 소유권을 취득합니다.
그러기에 거주하고 있는 세입자가 있다면 집을 비워달라는 요청을 정당하게 할 수 있습니다.
다만 아직 경매계로부터 배당금을 받지 못한 경우는 어떨까요?
반강제적으로 이사를 갈 경우 배당금을 받고 사정에 맞춰 옮길 수 있습니다.
하지만 현실은 안타캅게도 그 이사 시점에 맞춰 배당금을 주기 쉽지 않습니다.
 
예를 들어 내가 지내는 집은 이미 낙찰되었지만, 옆집도 함께 경매 물건에 나왔지만 아직 유찰이라면 나머지 경매물건까지 모두 낙찰이 되어야 배당절차에 나아갈 수 있습니다.
이미 낙찰받은 매수인은 계속 집을 비워달라고 요청하지만 아직 경매 사건 중 나머지 물건이 다 팔리지 않았기에 배당 절차는 계속 기다릴 수 밖에 없습니다.
 
부동산인도명령 신청을 통해 법원 결정을 받아 현 집에 살고 있는 세입자 및 소유자에 대해 압박을 가할 수 있는 제도를 많이 활용하는 편입니다.
 
세입자 입장에서는 이러한 사정을 잘 얘기하셔서 집주인과 잘 협의하시고 이사비라도 지원을 요청해보시길 바랍니다.
 
※경매를 당하는 것은 살아가면서 결코 겪고 싶지 않는 일 중 하나입니다.
하지만 만일 이런 일을 겪게 된다면 그에 맞춰 잘 대처하셔야 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.
위의 4가지 사항을 잘 체크하셔서 경매 절차에 잘 대비하시길 바랍니다.
감사합니다.