전세사기피해자 우선매수신고

 전세사기피해자에 대한 권리 중 경매절차에서 우선매수신고에 대해 살펴보겠습니다.
 
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 우선매수신고에 대한 권리를 부여하고 있습니다.
 
제20조(경매절차에서의 우선매수권) 
① 전세사기피해주택을 「민사집행법」에 따라 경매(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제496조제1항 또는 같은 법 제497조에 따라 환가하는 경우를 포함한다)하는 경우 전세사기피해자는 매각기일까지 「민사집행법」 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 
 ② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 전세사기피해자에게 매각을 허가하여야 한다.
 ③ 법원은 여러 사람의 전세사기피해자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 전세사기피해자 간의 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 전세사기피해주택을 매수하게 한다.  
 ④ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조에 따른 차순위매수신고인으로 본다. 
 
※관련 조문 핵심 정리
국토교통부에 전세사기피해자 신청을 통해 그 결정을 받은 임차인은 현 거주하고 있는 부동산에 대하여 경매가 진행하여 매각기일이 지정되었다면, 그 기일까지 최저매각가격에 10% 보증금을 제공하고 그 물건에 대해 타 낙찰희망자보다 우선매수할 수 있습니다. 
어느 누구보다도 경매 물건을 먼저 낙찰받을 수 있는 자격을 얻게 되는 것입니다.
(매각기일에서 가장 높게 부른 가격이 얼마나 될 지 알 수 없기에 예상 희망가격보다 높을 수도 있지만 , 우선매수신고를 한하였기에 낙찰을 받게 됩니다)
 
★사례를 통해 이해를 돕겠습니다.
 
매각기일 : 2024. 11. 1. 
최저매각가격 : 1억 3천만원
전세사기피해자 우선매수신고 : 2024. 10. 31. (매각기일 전 사전신청)
전세사기피해자 보증금 : 1억 9천만원
 
2024. 11. 1. (매각기일 당일) 집행관은 전세사기피해자로부터 우선매수신고가 있음을 사전 고지합니다.
만일 당일 경매법정에서도 전세사기피해자는 우선매수신고를 할 수 있습니다. 
그 물건에 대한 낙찰희망자는 위 고지를 듣고 경매절차에 참여할 지 판단하게 됩니다.
그럼에도 낙찰가격을 제시하여 제출한 경우, 혹시 전세사기피해자가 우선매수신고를 통해 낙찰을 받았지만 후속 절차를 밟지 않을 경우, 차순위매수신고인으로써 낙찰받을 수 있는 기회가 돌아오기 때문입니다.
 
전세사기피해자는 1억3천만원에 대한 10%인 1천3백만원을 보증금으로 준비합니다.
A  : 1억3천5백만원
B :  1억4천만원
C :  1억5천만원
 
총 3명 경매낙찰응시자가 있었고, 최고가 1억5천만을 적은 C는 차순위매수신고인 자격을 얻게 됩니다.
그리고 전세사기피해자는 매각기일 당일 1천3백만원을 납부하면 1억5천만원에 해당 경매 물건을 낙찰받게 됩니다.
향후 잔액 1억3천7백만원을 대금 납부 해야 됩니다.
보증금(1억 9천만원)을 돌려받을 권리를 행사하여 상계신청을 매각허가기일 전까지 신청할 수 있습니다.
상계신청이 받아지게 되면 원래 추가 납부해야 할 잔금 1억3천7백만원과 반환받아야 할 보증금 1억9천만원을 서로 상계하여 추가 더 납부해야 할 금원은 없게 됩니다.
 
원래 받아야 할 보증금보다 싸게 집을 매수하게 되는 효과가 있습니다. 
계획에 없었던 자가를 마련하게 되었고, 실제 보증금을 반환받은 것은 없습니다.
하지만 원래부터 그 집에 실거주로써 계속 지낼 마음이 있었다면 현 시세보다 가격이 계속 유찰되어 떨어진다면 매수할 수 있는 고려를 해봄직합니다.
 
위 사례의 경우 전세사기피해자는 상계를 하더라도 남아있는 차액 5천3백만원에 대해서는 여전히 집주인에게 반환을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 다만 경매절차는 마무리되었기에 별도의 집행권원을 획득하여 집주인의 다른 재산을 찾아 강제집행에 나아가야 됩니다.
 
▣우선매수권 포기하고 싶은 경우
우선매수신고 후 막상 매각기일이 마치고 보니, 생각보다 높은 가격을 적은 응시자가 있다면 굳이 가격적 부담을 안고 사고 싶지 않을 것입니다.
이 경우 전세사기피해자는 보증 제공을 이행하지 않으면 낙찰을 받을 수 없으니 자동적으로 포기하는 효과를 얻게 됩니다.
이 때 가장 높은 금액을 적은 낙찰자가 차순위매수신고인으로써 그 권리를 넘겨 받게 됩니다.
 
▣아무도 매각기일에 낙찰자가 없는 경우
매각기일 사전 공고된 최저매각가격에 낙찰됩니다.
위 사례 경우 (1억 3천만원)
 
※요약 정리
전세사기피해자가 가장 원하는 건 신속한 경매 절차가 마무리되어 보증금 전액을 회수하는 것입니다.
하지만 경매 진행이 생각만큼 원활히 진행되지 않아(유찰 반복) 가격이 계속이 떨어져서 낙찰되더라도 보증금을 받을 수 있는 금원이 줄어들기만 한다면 마음은 계속 초조해 질 것 같습니다.
이 때 계속 실거주를 희망한다면 현 시세보다 많이 가격이 저렴하다면 차라리 매수 후 상계신청을 통해 10% 보증금만으로 집을 마련할 수 있습니다.
 
관련 신청서 양식을 첨부드립니다.
감사합니다.

[A3359-2]전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고서.hwp

0.01MB