현황조사서와 감정평가서

법원경매홈페이지에 부동산매각공고를 통해 각 지역별 경매 물건을 확인할 수 있습니다.
경매매각기일 기준으로 2주(14일)전에 매각물건 리스트 공개와 함께 현황조사서와 감정평가서도 공개됩니다.
경매 낙찰을 위해 기본적으로 챙겨야 할 리스트가 있습니다.
현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서(매각기일 1주일 전 공개), 그리고 부동사등기부등본입니다.
적어도 위 4가지 자료는 매각기일 전에 꼭 체크하시길 바랍니다.
 
그 중 현황조사서, 감정평가서에 대해 살펴보고 핵심 체크 포인트를 알려드리겠습니다.
 
1. 현황조사서
경매가 개시되면 집행관사무실에 현황조사명령을 내립니다.
집행관은 경매 목적물에 직접 방문하여 현황에 대해 조사 후 그 결과물을 정리한 자료입니다.
전산 조회를 통해 전입세대 열람을 확인 후 그 내역을 기재합니다.
그리고 현황조사 관련 당사자를 만나고 나눈 대화 중 참고할 만한 사항도 남기기도 합니다.
경매 진행 관련 안내문을 현 점유자에게 전달하거나 부재시 문 앞에 경매가 신청되었음을 알 수 있도록 붙여줍니다.
 
주된 내용은 점유관계입니다.
세입자 유무 및 보증금 액수, 전입일자를 체크할 수 있습니다.
관련 물건에 대한 사진(대문, 외부 전경)도 몇 장 찍지만 참고하시면 됩니다.
 

[현황조사서 예시]

세입자가 현 건물에 전세보증금 2억을 걸고 2019. 9. 17. 전입하여 거주하고 있음을 알 수 있습니다.
경매물건은 통상 부동산 계약을 통해 진행되지 않기에 미리 해당 소재지에 방문하더라도 협조를 구하기 어렵습니다.
위와 같은 정보는 해당 물건에 대한 권리관계를 판단하는 데 참고자료가 됩니다.
 
2. 감정평가서
경매 개시와 함께 감정평가사에게 해당 물건에 대한 가치를 책정을 의뢰합니다.
선정된 감정평가사는 집행관과 마찬가지로 직접 소재지에 방문하여 조사를 실시합니다.
현황조사서때보다 사진이 좀 더 풍부하고 선명합니다.
아파트 기준으로 토지대장, 건축물대장도 세트도 함께 발급받아 제출합니다.
책정된 가격은 경매 1회 매각기일에 최저매각가격으로 정해집니다.
 
감정가격이 나오게 된 계산식 및 조사내역이 복잡하게 나와 있지만 전혀 보지 않아도 무방합니다.
낙찰자에 중요한 건 최저매각가격입니다.
감정평가서에도 특이사항이 있다면 비고란에 기재하는 경우도 간혹 있습니다.
(아파트의 경우 거의 없다고봐도 무방합니다)
감정평가서에 부동산등기부등본이 첨부되어 공개되기도 합니다.
부동산등기부등본 열람은 누구나 공개되지만 수수료가 발생하지만, 감정평가서에 나온 자료는 무료로 볼 수 있습니다.
(파일로써 다운을 받을 수도 있습니다)
 

[감정평가서 예시]

※정리
현황조사서 : 현재 점유관계 조사(임대차관계)
감정평가서 : 최저매각가격 조사(첫 매각기일 반영)
 
그리고 1주일 뒤 매각물건명세서가 공개됩니다.
현황조사서와 감정평가서에 기재된 사항 중 특이사항을 옮겨 비고란에 기재하는 경우도 있습니다.
특히 임대차관계에 대해 좀 더 구체적인 사항이 기재됩니다.
(임차인이 경매법원에 권리신고 및 배당요구신청을 하였다면 그와 관련된 사항을 기재합니다)
 

[매각물건명세서 예시]

부동산 경매는 낯설고 어려울 것 같지만 사실 생각만큼 어렵지 않습니다.
경험삼아 입찰법정에 매각기일에 방문하셔서 분위기도 느껴보시면서 입찰표도 작성하다보면 금방 이해하실거라 생각합니다.
경매 낙찰에 도움이 되길 바랍니다.
감사합니다.